下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容),请阅读后指出错误并说明原因。(答题时,先在错误处标上号,如“①”,然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因,如“①估价依据不完整”)。
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
××公司土地价格评估。
二、委托估价方
(略)
三、受托估价方
(略)
四、估价目的
××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量,本次评估为此提供价格参考依据。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《中华人民共和国公司法》。
(4)《××省土地管理法实施条例》。
(5)关于印发《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)。
(6)《农用地估价规程》(TD/T1006—2003)。
(7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策。
(8)委托方提供的其他有关资料。
(9)现场勘察数据和市场调查数据。
六、估价基准日
二○○六年四月三十日。
七、估价日期
二○○六年三月九日至五月十七日。
八、地价定义
在正常年份和正常生产经营管理条件下,在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下,在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。
九、估价结果
单位地价:3.26元/m2。
总地价:10320.73万元。
大写:人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整。
十、需要说明的特别事项
1.评估假设条件
(1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。
(2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制,熟制为一年一熟,复种指数为100%。
(3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。
(4)待估宗地与其他生产要素相结合,能满足设定使用年限内经营管理的正常进行,保证企业的持续发展。
(5)作物产量为正常年份下的产量,没有考虑自然灾害等方面的影响,主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定;粮食单价采用现时国家收购价格。
(6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。
(7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
(8)委托方提供数据真实。
2.该报告的使用方向与限制条件
(1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务,当用于其他目的时,本报告评估结果无效。
(2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格,若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整。
(3)本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失,受托机构不承担责任。
(4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下,估价期日的土地使用权价格。
(5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。
(6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有,本报告评估价格不含上述价格。
(7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。
3.其他需要特殊说明的事项
(1)土地利用状况等数据由委托方提供。
(2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。
(3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准,结合待估宗地具体状况,确定估价原则、方法及参数的选取。
(4)委托方对所提供资料的真实性负责,估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
(5)任何单位和个人未经估价机构书面同意,不得以任何形式发表、肢解本报告。
(6)本报告解释权归XX评估有限公司。
十一、土地估价师签字
估价师资格证书号签名
张××××××××××××(签字)
王××××××××××××(签字)
十二、土地估价时间
二○○六年五月十七日
第二部分估价对象界定
一、估价对象界定
1.土地利用状况
待估宗地位于××省××县××,东邻××,南邻××,西邻××,北邻××。土地用途为农用地,面积为112620亩(7508万m2)。
地号:××。图号:××。
2.土地权利状况
待估宗地土地所有权为国家所有,土地使用者为XX公司。土地使用年期为30年,至评估基准日,待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。
3.其他(略)
二、地价影响因素分析
(一)自然因素(略)
(二)社会经济因素(略)
(三)特殊因素(略)
第三部分地价估算
一、估价原则
(1)替代原则(略)。
(2)最有效利用原则(略)。
(3)变动原则(略)。
(4)估价时点原则(略)。
(5)预期收益原则(略)。
(6)报酬递增、递减原则(略)。
二、估价方法选择
估价对象具有经营收益。对于有收益的土地,最适宜的估价方法为收益还原法,故对该宗地土地使用权的价格评估,首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值,同时采用成本逼近法求取其比准价格。
三、估价过程
(一)收益还原法
收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益,并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
待估农用地的年纯收益规律为:第1、2、3年的纯收益各不相等,逐年递增,从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为:
式中P——地价;
a——年纯收益;
r——土地还原利率;
n——土地使用年期;
i——第i年。
由于待估土地为农用地,有水田和旱田,种植作物不同,其所带来的预期收益也不同,地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。
根据待估宗地开发可行性研究报告,开发后将形成水田4.7488万亩。
水田地价的计算过程见下表。
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农用地等别反映的是农用地现实的区域自然质量、利用水平和效益水平的不同,而造成的农用地生产力水平的差异。
A、对
B、错
A.限制农用地转为建设用地
B.限制建设用地转为农用地
C.禁止农用地转为建设用地
D.禁止限制建设用地转为农用地
A.乡村建设规划许可证-农用地转用审批手续-宅基地用地审批手续
B.农用地转用审批手续-乡村建设规划许可证-宅基地用地审批手续
C.宅基地用地审批手续-农用地转用审批手续-乡村建设规划许可证
D.乡村建设规划许可证-宅基地用地审批手续-农用地转用审批手续
A.耕地
B.农用地
C.农用地和农村建设用地
D.农用地和宜农未利用地
A.农用地征用
B.农用地转用
C.农用地征收
D.农用地出让